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京七条打折促销卖房 有利资本市场崛起  

2013-10-24 14:22:33|  分类: 媒体报刊 |  标签: |举报 |字号 订阅

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京七条打折促销卖房 有利资本市场崛起

 

/新浪财经专栏作家 吴国平[微博]

 

本质上,价格降低30%左右出售就是一种打折促销模式,效果一是想借此尽快消化刚需控制市场情绪,二是降低成交价平抑房价上涨预期,三是借此模式加快回笼资金

北京住建委发布关于加快中低价位自住型改善型商品住房建设的意见,也就是“自住型商品房”政策出炉,里面一共有七条建议,简称“京七条”,看上去确实有不少亮点,比如:

12013年底前全市要完成不低于2万套自住型商品住房供地,今后还要根据市场需求情况进一步加大供地规模。

2、鼓励企事业单位和相关机构在符合相关法律法规规定和规划要求的前提下,将自有用地用于自住型商品住房的开发建设,或者将尚未进入销售环节的房地产开发项目转化为自住型商品住房建设项目。

3、住房价格比周边商品住房低30%左右,面向全市符合限购条件的家庭,本市户籍无房家庭优先;

4、买此类住房后五年内不得上市,五年后上市收益的30%上缴财政。

不过,细细咀嚼,透过这些内容我们需要注意的地方有哪些呢?

“京七条”对消费者最实在的莫过于价格降低30%左右,同时购买门槛相对保障房资格要宽不少,这是最实在的,至于说以后卖出是否要上缴30%收益,这些对于消费者而言,真正的自住型消费者而言,这都不会是关心的焦点。

问题是,这里的供应量能否跟上的问题,当然,京七条已经明确了2013年的供应量,同时也明确了未来大的方向就是进一步加大供地规模,这里只要严格执行,解决好供应问题,那么,对于抑制房价,至少是数字上的房价稳定,是肯定能立竿见影的,因为卖出价格本身就直接拉低了30%左右。

提供自住型商品房的开发商,肯定是要有所图的,哪怕利润单一楼盘不大,但整体量足够大,那也是很乐意参与其中的。当然,很多企业也会乐于将自用地用于自住型商品房的开发建设,这可以操作成是对符合条件员工的一种福利输出,因为在价格低30%左右,这里是有文章可以做的,比如刻意往左低点,让这30%左右变成接近40%,然后最终出让收益30%上缴财政,这里其实还是有接近10个点差价可以操作的。

因此,我们可以想象,如果不是那种刻意想输出福利给员工的自用地,一般主要输出给市场的地块,那么,最终定价很可能是往30%的右边倾斜,比如靠近20%,这样,企业利润能保证最大化,也能够让不少想尽快套现出局的开发商很乐意采取自住型商品房的模式退出套现。

其实,本质上,价格降低30%左右出售就是一种打折促销模式,效果一是想借此尽快消化刚需控制市场情绪,二是降低成交价平抑房价上涨预期,三是借此模式加快回笼资金。

那么,我们进一步思考下,京七条会带来什么呢?

首先,这是“京七条”,不是全国性政策,其他一线城市会跟进吗?这也必将会影响到全国调控格局,显然,这有试点的味道,其他城市可能还要观望下,看效果,但有些城市可能很有积极性跟进,尤其是那些想一次性打折促销套现的开发商,接下来这些看点会挺精彩的。

另外,从国家利益角度来说,是绝对不希望看到房价出现暴跌的,一旦暴跌,带来的连锁反应,是当前经济所不可能承受的。因此,最好的模式就是控制好房价的波动,稳定为上,慢慢消化,慢慢解决一些内在的问题,有很多人期望房价马上暴跌,我觉得这不现实,因为本质决定了。当然,随着时间的推移,未来房产各项政策不断推进,尤其是新型城镇化这盘大棋活起来后,房价自然会回到一个相对健康运行的波动区间。

还有,透过“京七条”,我们也能明白,管理层也不希望暴涨,因为这很难平衡利益和民生的问题,一次性降低30%左右,同时门槛比保障房要低,这样,自然就能平衡一下。所以,我认为,期望靠房产投资获取暴利的时代已经过去了,未来更多是局部机会,这机会也是需要很好运作能力的机会,最好的策略就是相应国家需要,对于多套房的人群,适当减持是上策,因为这里的投资性增值收益未来相当一段时间应都无法复制过去的疯狂了,懂得见好就收也是一种智慧。

对于资本市场的影响,对于房地产板块而言,目前因为只是“京七条”,影响相对有限,但从中期预期来看,就是分化,房价不论如何波动,因为最终房地产企业的竞争将不再依靠房价,慢慢会升级,转化为服务等;不过,不管如何,有一点是确定的,那就是相关的装修家具等需求,这些是在未来相当一段时间都还是有空间的,这也是资本市场关于这一块的机会所在。

大的格局就是,“京七条”只是局部试点,就算全国推行,也不会真正冲击到房地产目前的运行格局,不过,,房价本身要疯狂再暴涨的时代已经过去,未来中期,房地产的格局就是进入一个相对稳定健康的格局,这样,对我们的资本市场而言,才是真正机会开始的时代,因为,未来财富性增值的真正机会将更多会出现在资本市场,我们的证券市场,房地产和资本市场新的轮回或许已在悄然上演。

(作者为财经评论家、阳光私募基金经理、财经类畅销书作家、广东煜融投资管理有限公司董事长。“财经听国平”微信公众平台账号:cjtgping,腾讯联系号码:985309376)

——来源:新浪财经 2013-10-24

 

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