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【媒登】吴国平:对房地产市场和资本市场博弈的思考  

2012-02-11 10:08:07|  分类: 媒体报刊 |  标签: |举报 |字号 订阅

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【媒登】吴国平:对房地产市场和资本市场博弈的思考

 

[ 在房地产博弈的过程中,最输不起的就是时间。时间在这里扮演的就是“折磨人心”的杀手 ]

记得前年,北京时间5121:30~524:30,股神巴菲特执掌的伯克希尔·哈撒韦公司2010年股东大会在奥马哈举行,当国内媒体争取到了向巴菲特与搭档芒格关于中国经济与房价问题的提问机会,他们两人的回答很有意思:芒格称,中国人喜欢赌博。在中国,许多的投资品种往往被当成是赌博的工具,一定程度上扭曲了其本身的投资作用,在这点上政府应该要严格控制。随后巴菲特补充道,目前中国的房地产市场发展极不健康,整个中国房地产市场就是在赌博,而且赌得很大。

一语激起千层浪,当巴菲特将中国房地产市场跟赌博联系在一起的时候,当时中国房地产市场又刚好处于较为微妙阶段,巴菲特当时的话绝对具有重磅炸弹的威力,时至今日仍值得回味。

鄙人虽然不是房地产研究专家,但多少也还能对房地产行业说出一二,尤其是当听了巴菲特对中国房地产市场的“赌博”之论后,再一次深深敬佩巴菲特的同时,也不由得让自己对房地产行业有了更多的思考。下面内容纯属乱思考,不妥之处还望见谅:

首先,我非常赞同巴菲特对中国房地产市场所做的这个比喻,中国人长久形成对土地的那种根深蒂固的眷恋,再结合好赌的性格,一个投资市场一旦玩大了,就很容易成为巨大的赌博。

其实,目前中国房地产市场之所以形成今天这样独特的格局,有很多因素:地方政府的因素,中国人对房子特有感情的因素,好赌的因素,资金的因素等等,但不管如何,有一点大家应该是心知肚明的,政府在把握这市场方向发展的过程中,是具有决定性作用的。

最后,由于社会体制的不同,在土地所有权方面,资本主义国家是私有制,我们国家是国有制,土地不会属于私人,私人在土地问题上,只是使用权,而这使用权是有期限的。一旦期限结束,最终如何,目前我国并没有非常明确的答案,当然,一般理解是可以续约使用权,问题是这续约使用权费用几何目前也没定数。

说白了,在我们的房子其实很多还未有定数的背景下,大城市的价格却早已迈进资本主义国家的价格范畴。这背后,隐藏的是什么因素呢?当然,我们不能否认中国目前强盛起来后,人民越来越有钱,购买力越来越强导致的结果,但这不应是关键因素,毕竟国外的人购买力也不弱,但价格相对收入而言也不见得就有多离谱。

有人或许会说,这是我们人口多,供应有限造就的结局。没错,商品的价格最终是由供求关系所决定的,问题是,目前我们房地产市场的需求,真的大部分都是自主需求吗?这点大家应该也很清楚:显然不像,更多是投资需求。道理很简单,虽然很多人有这方面的需求,但目前的价格并非是很多人都能承受的价格,这样的价格带来的需求,本质上来说就不是自住需求了,而是资金流进导致价格上涨的投资需求了。

社会体制虽然不同,但商品本质上只要类似,那就具有可比性。问题这本质上类似吗,仁者见仁,智者见智。

在美国,只要你土地上的所有东西都是属于土地拥有者,这样的市场都会出现暴跌,何况我们的市场,说白了,这也是估值体系不一致带来的结果。

谈完上面的问题,我突然又想到,在房地产博弈的过程中,我觉得,最输不起的就是时间。长期而言,很多投资人或许都是赢家,问题是,短期中期而言,很多人就未必是赢家了。时间在这里扮演的就是“折磨人心”的杀手。

赌博的本质就是买大买小的问题,就目前中国的房地产市场而言,结局是大还是小。我觉得这答案跟时间很有关系,长时间而言,大(涨)的概率比小(跌)的概率要大,毕竟这是越发展就越少地方可以开发的市场。

这就好像资本市场长期的波动一样,长时间而言,大的概率也是比小的概率要大,毕竟世界是不断发展的,其体现在资本市场也是如此,螺旋式的发展是一种规律。

既然是赌博,本质上也就是零和游戏,有人输就肯定有人赢。

每一次大的波动,其实就是一次洗牌,也是社会财富进行新一轮分配的过程,不管接下来最终的结果是如何,是大或是小,庄家都会赢。只是,如果开得太小,或许市场无法承受,整个市场有崩盘的危险;开得太大,市场也同样无法承受,结果也一样。最好的结果就是开出一个让大家都较为满意的结果出来,先让人输再让人赢,这才能持续不断地吸引人进来,这才能一直玩下去。这无疑是需要大智慧的。

对房地产市场,当调控政策具有持续性的时候,我们要清楚的是:

1.买不起的肯定还是买不起。

2.买得起的肯定会考虑抛售。

3.刚好能买的绝对不敢乱买。

结果如何,其实不言而喻。只是,当市场调控到一定时候,必然又要考虑如何振兴房地产市场的问题,那时候,我们同样要清楚的是:

1.买不起的肯定还是买不起。

2.买得起的肯定会考虑买进。

3.刚好能买的则绝对敢乱买。

结果如何,也不言而喻。说到这,是否感觉房地产市场好像没那么复杂?具体到买卖双方的状况这角度而言,一切就是这样变简单了。

只是我们必须明白的是,简单也好,复杂也好,需要记住的是,是大是小其实并不重要,重要的是哪个方向利益能够最大化,当然,这里的利益肯定不仅仅是指金钱而已。

到头来,土地还是原来的土地,只是人变成不一样的人而已,这或许就是房地产市场赌博的本质吧。举一反三,股市、生活等,本质难道都不是类似吗?

对于资本市场而言,同样如此。

市场的博弈是什么?

就好像赌博一样。乍看一下,不觉得如何,桌面上都是一样的筹码,底牌到底如何虽然很关键,但有种赌博的游戏规则就是,最终拼的就是谁的钱多。

比如做多方投入了1个亿的兵力,做空方也必须要投入相应的1个亿兵力与之对称才行。这样才能形成博弈格局。

好了,最后的胜负,最关键倒不是底牌如何,而是谁的资金实力够强。比如在赌桌上,当其中一方再投入1个亿筹码的时候,另一方无法跟进的时候,那也就最终只有投降宣告失败的份,有种赌博游戏就是这样玩的。

股指期货市场的博弈本质就是如此。假设多方投入1个亿兵力后剩下3个亿兵力,而空方则投入1个亿对应后则剩下30个亿的兵力,试问最终谁赢,答案是不言而喻的。

很多时候,实力更强的一方,为了要尽可能地把对方筹码全部占为己有,往往会有一定的蒙蔽策略,比如装成自己的底牌很差,装成自己的资金实力不济,反正就是千方百计引诱多方投入更多的兵力,最好是让对方全部兵力都投入进来。等到了最为适当的时候,真正具有实力的一方才会露出最后的面目,给对方致命一击。

股指期货的博弈与赌博的博弈本质上是类似的,说白了,就是资金为王的世界。

底牌很多时候就是为最大资金方服务的,当最大资金方需要好的底牌给予对方致命一击的时候,自然就会来临;反过来,当最大资金方需要差的底牌来引诱对方投入更多兵力的时候,也会降临;真正的底牌就是如此。底牌的作用就是让真正的强者利益最大化而已。你说呢?

股指期货市场的博弈,说白了,就是资金博弈的过程,作为一般投资者而言,当你不清楚最强者到底是谁的时候,试问你是否需要更多提升自我,让自己的慧眼更明亮,至少这样才有机会才有较大概率最终站在真正最强者一方。你说呢?

 

(作者为广东达融投资管理有限公司董事长)

 

-----来源:第一财经日报·1财网2012-2-11

 

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